Архангельск

Ипотечный кредит и зарубежная недвижимость

16 июля 2012

В отличие от России, в Европе и многих других странах мира ипотечное кредитование очень распространено. Это связано с тем, что низкая тарифная ставка иностранных банков и высокий рост цен на жильё делают ипотеку выгодным инструментом при планировании бюджета на приобретение жилья – доступного жилья. Ипотека за рубежом выгоднее по сравнению с нашей: прежде всего проценты по ипотеке намного ниже и в то же время стоимость недвижимости за границей частенько ниже, нежели в нашей стране.

Получить ипотечный кредит в большинстве стран не составляет труда. В связи с тем, что банки, выдающие кредит, компенсируют свои риски залогом недвижимости, то и кредит они выдают при предоставлении небольшого пакета документов. При низкой процентной ставке из-за долгосрочности периода кредитования, постоянной инфляции и просто роста цен на недвижимость за границей - ипотека становится удобным и, можно сказать, экономичным вариантом приобретения зарубежной недвижимости. Благодаря этой возможности, круг потенциальных покупателей-россиян значительно расширился. Сейчас покупка дома или квартиры за границей становится все более популярной формой сохранения капиталов от отечественной экономики для тех, кому есть что терять. Но зарубежный рынок недвижимости - не только для элиты бизнеса: многие представители среднего класса тоже накопили достаточные суммы, чтобы всерьез задуматься о покупке недвижимости за границей для отдыха или сдачи в аренду.

Мотивация приобретения недвижимости за границей

Итак, у каждого человека, кто хочет приобрести недвижимость за границей, есть на то свои причины и основания. Рассмотрим некоторые из них:

1. Самую малую долю покупок на рынке зарубежной недвижимости составляют  люди, которые хотят приобрести недвижимость, будь то квартира или дом, исключительно для себя.

Кто-то хочет  отправить своего ребенка учиться в зарубежный вуз, или же обеспеченные граждане покупают недвижимость для своих пожилых родителей. Во всех случаях данная категория людей не планирует в дальнейшем получать доход от сдачи или перепродажи жилья.

2. Следующая группа людей  считает целесообразным покупать недвижимость за границей для вложения собственного  капитала, особенно, если она расположена на посещаемых туристами курортах, или для долгосрочных инвестиций.

3. Многих привлекает покупка недвижимости в Европе. Это объясняется высоким уровнем жизни стран, развитой инфраструктурой и жизненной стабильностью. Также, приобретая недвижимость за рубежом, вы имеете возможность получить Шенгенскую визу сроком до 180 дней; кроме того, это может стать весомым фактором для получения вида на жительство и в дальнейшем гражданства той или иной страны.

В какое жилье за рубежом предпочитают вкладываться россияне?

Среди направлений, пользующихся большим спросом, – Германия, Великобритания, США, Испания, Франция, Кипр. Латвия, Болгария, Черногория, Турция традиционно считаются «бюджетными» направлениями для приобретения в них жилья. Чаще всего инвестиции в приобретение недвижимости в Болгарии, Латвии и Черногории продиктованы желанием покупателей перебраться или обжиться здесь. Жилье в Германии и Великобритании приобретается  в большинстве своем для ведения бизнеса. Но самой популярной целью для покупки жилья за границей остается отдых и развлечения (это касается, в первую очередь, курортной недвижимости в Турции, Испании, на Кипре), а также лечение.

Во всех случаях совет один: следует четко понимать, для чего вы хотите приобрести жилье за границей, чтобы в дальнейшем зарубежные квадратные метры не превратились для вас в обременительные хлопоты. Ипотека требует долговременных намерений. Едва ли стоит покупать через ипотечный кредит место для проведения отпусков: оно может быстро надоесть, захочется поехать куда-то еще. Дом за границей - это все-таки не предмет первой необходимости, его приобретают не на последние деньги, так что проблема кредитования для этого контингента покупателей обычно не стоит. И все же приятно, когда есть свобода выбора. Если ваши намерения серьезны и долгосрочны, то ипотека вполне может вам помочь обзавестись домом своей мечты на «далеких берегах».

В каких странах нашим соотечественникам могут дать кредит на покупку недвижимости?

В большинстве европейских банков требования к получению ипотечного кредита почти одинаковые. Другое дело, что не во всех странах получить ипотеку нерезиденту страны (россиянину) доступно, даже если он обоснует свою платежеспособность. Так, достаточно легко получить ипотечный кредит в Испании, Португалии, на Кипре, в Турции, США; практически невозможно в Италии; можно, но трудно в Германии и во Франции; дорого, но выгодно в Великобритании. В восточноевропейских странах - Чехии, Венгрии, Хорватии - тоже возникнут проблемы с получением кредита, поскольку здесь недвижимость для нерезидентов можно купить только на фирму, зарегистрированную в соответствующей стране.

Рассмотрим все по порядку.

Недвижимость в Великобритании (Англии)

С каждым годом все больше иностранных граждан приобретает недвижимость в Англии. Причиной этому являются вовсе не низкие цены на дома и квартиры, так как недвижимое имущество в Великобритании стоит дорого; преимуществами покупки жилья в Англии являются  хорошая прибыль от аренды и инвестиций, а также возможность взять ипотечный кредит на покупку жилья. Стоит отметить, что английское законодательство не препятствует иностранцам в приобретении домов и квартир, а даже наоборот. Вы можете взять ипотечный кредит на жилую недвижимость размером до 85% от стоимости жилья. Также вы имеете право приобретать в ипотеку и коммерческие объекты.

Ипотека в Англии позволяет многократно увеличить доход на инвестированный капитал, а также предоставляет эффективную защиту в условиях инфляции или ослабления курса валюты ипотеки, так как в этих случаях реальная стоимость заемных средств уменьшается.

 Процентная ставка по ипотеке в Великобритании может быть фиксированной (4-6%) либо плавающей (ставка Банка Англии плюс 1-3%). Кредит обычно выдается на 25 лет, но его можно погасить либо рефинансировать на более выгодных условиях в любой момент либо максимум через 2 года.

То есть капиталовложения в недвижимость Англии – немалые, но финансово выгодные.

Недвижимость в Германии

В Германии можно купить недвижимость без гражданства, но для нерезидентов ипотечные условия более жесткие, чем для немецких граждан. Россиянин должен заплатить довольно высокий первоначальный взнос - около 50% от стоимости покупаемого объекта, а на остальные 50% получить ипотечный кредит в Германии со сроком погашения от 5 до 30 лет. Ставка кредитования составляет около 5%. Надо сказать, что недвижимость в Германии недешевая и вполне сопоставимая с московскими ценами. Но, купив дом, можно рассчитывать на получение германского гражданства: вложив в германскую экономику миллион евро, можно получить такое право. Причем инвестицией считается и покупка недвижимости. Но некоторые банки Германии, а также Франции, могут выдать кредит только при условии, что на территории страны у вас уже есть имущество, которое может выступать в качестве залогового.

Недвижимость во Франции

Беря ипотеку во Франции, готовьтесь переплачивать от 3,6% до 5,4% в год. И первое, что потребует банк от иностранного гражданина при выдаче займа, – сразу же оплатить половину стоимости покупаемой недвижимости; а если вы претендуете на сумму меньше 30 тысяч, кредит вам просто не дадут.

Сумму и сроки ипотеки банк будет рассчитывать исходя из того, что предстоящие вам кредитные платежи не должны превышать 33% ваших декларируемых доходов. Минимальный срок, на который вы можете взять кредит, – 5 лет, максимальный – 30 лет. При этом ваши доходы должны быть стабильными – это может быть работа по найму, собственный бизнес или, например, доход от аренды.

Инвестиции в недвижимость Франции – одни из самых надежных и выгодных. Это страна с развитой экономикой, а рынок недвижимости показал стабильность в кризис. Непередаваемое очарование и культурные традиции страны ежегодно привлекают множество туристов – это позволяет выгодно сдавать недвижимость во Франции в аренду.

Средняя цена 1 м кв. по Парижу составляет в настоящее время 3-4 тыс. евро, средняя цена по провинции - 1,5-2 тыс. евро.

Недвижимость в США

Недвижимость в США в последнее время стала объектом пристального внимания наших соотечественников. Жилье за океаном, в Соединенных Штатах Америки, давно перестало быть недостижимой мечтой. Сегодня недвижимость в Америке привлекает не только эмигрантов, но и инвесторов, а также просто любителей комфортного отдыха. Специалисты объясняют заинтересованность иностранных покупателей в американском жилье наличием различных ипотечных программ, доступность и сроки которых зависят от иммиграционного статуса заемщика и его кредитной истории на родине. Собственность в США - это отличная возможность выгодных инвестиций, особенно сейчас, когда она имеет большой потенциал роста стоимости и с каждым годом значительно дорожает. Именно эти факторы объясняют постоянно растущий спрос на недвижимость в США. Несмотря на широко обсуждаемую кризисную ситуацию с ипотечным кредитованием на рынке недвижимости США, американская экономика остается одной из самых стабильных в мире. Возможности рынка недвижимости США позволяют выбрать различные климатические условия, предлагают широкую линию земельных участков вдоль океанского побережья, квартиры-студии с одной спальней или двухэтажные апартаменты в пентхаусах и элитные виллы с причалами для персональных яхт. Хотя американская собственность не дает покупателям из России преимуществ в получении вида на жительства, проблем с получением визы у них не будет. К сожалению, для российских граждан покупка недвижимости в США связана с множеством бюрократических процедур, поэтому имеет смысл обратиться к профессиональным посредникам, работающим на рынке недвижимости Америки и Европы. Для приобретения недвижимости в США через банк необходимо внести первоначальный взнос - от 20% до 30% от стоимости недвижимости, остальное финансирует банк. Заем можно получить на срок до 30 лет.

Цены на недвижимость в среднем варьируются от 69 000 до 1 700 000 долларов.

Недвижимость в Турции

Турецкая недвижимость стала очень популярна у россиян, мечтающих купить домик у моря. Великолепный климат, никаких сложностей с визами, нет проблем с транспортной доступностью. Да и цены на квадратные метры не сравнить с ценами в Москве. Имея 150 000 долларов, можно приобрести или небольшую виллу, или просторную квартиру с видом на море. А в среднем цены на квартиры, расположенные на расстоянии до 1,5 км от моря, находятся в пределах 65 000-100 000 долларов, однако в строящихся жилых комплексах можно найти квартиры с одной спальней и по цене от 50 000 долларов. Кредиты выдаются на срок от 1 до 20 лет с возможностью досрочного погашения. Максимальный размер кредита, как правило, ограничен 70% оценочной стоимости приобретаемого жилья (соответственно, потребуется первоначальный взнос в размере недостающих 30%).

Средние процентные ставки составляют 7-9% годовых в долларах США, евро или фунтах – весьма выгодно по сравнению с тем, что предлагают российские кредитные учреждения. Кроме того, некоторые турецкие банки предлагают рефинансирование ипотеки, что может быть интересным в случае существенного изменения процентных ставок в будущем.

Недвижимость на Кипре

Кипр привлекает россиян благоприятным климатом, низкими по сравнению с остальной Европой ценами на товары первой необходимости и налогами на недвижимость. На Кипре оформить ипотечный кредит для россиянина проще, чем в Москве. Связано это с тем, что здесь для граждан России и СНГ предусмотрена упрощенная процедура кредитования с минимальным перечнем предоставляемых документов. На Кипре основными покупателями недвижимости являются россияне, и поэтому банки делают весьма выгодные предложения.

Нашим соотечественникам взять кредит в кипрском банке довольно просто - большинство банковских отделений этого островного государства имеют свои представительства в Москве. Поэтому узнать подробно об условиях кредитования можно, не выезжая из страны.

Рассмотрение заявки занимает несколько недель - от двух до четырех. В целом же про Кипр можно сказать, что ипотека там действительно доступная.

Недвижимость в Испании

Испания – европейская страна, имеющая четкое и понятное законодательство, которое дает возможность легко купить жилую и коммерческую недвижимость и открыть свой бизнес. Покупка недвижимости, квартир и вилл в Испании пользуется полярностью у любителей активного отдыха, морских и пляжных развлечений. Инвестиции в недвижимость Испании могут приносить стабильный доход. Вы можете очень выгодно сдавать дом или квартиру в Испании, так как испанская недвижимость сейчас пользуется большим спросом у арендаторов.

В Испании предоставляется кредит под залог покупаемого жилья на сумму 50-70% от стоимости покупки под 3,5-6% годовых сроком до 30 лет. Для оформления кредита нужен паспорт и справка о заработной плате, желательно на английском или испанском языке. Кредит оформляется в течение 15-20 дней.

Цены на жилье в Испании варьируются от 70 000 евро (Хаэн) до 600 000 евро (Барселона).

Недвижимость в Италии

В Италии россиянам оформить ипотеку сложнее всего, и на это есть две основные причины. Первая - в банках этой страны схема выдачи ипотечных кредитов иностранным гражданам не отработана, несмотря на то что законодательно это предусмотрено. Поскольку реальных обращений довольно мало, кредитование иностранных граждан плохо реализуется на практике. А во-вторых, вам, скорее всего, не дадут кредит, если у вас нет вида на жительство в Италии. Еще одним требованием является наличие недвижимости в Италии или на территории Еврозоны. Правда, получить ВНЖ в Италии - тоже довольно проблематично, поэтому круг замыкается.

Те, кому удается получить ипотеку, преимущественно тратят ее на покупку строящихся объектов - последние несколько лет наиболее популярными среди покупателей являются новостройки в южной части «сапога». При этом банки, финансирующие возведение нового жилья, требуют гарантий за покупателей от самого застройщика: таким образом, если покупатель по каким-либо причинам перестал выплачивать кредит, девелопер будет обязан это сделать сам.

Таким образом, ипотека за рубежом - вполне реальная перспектива для российских граждан. Впрочем, в некоторых странах, таких как Болгария, Черногория или та же Турция, россияне предпочитают покупать недвижимость, не прибегая к кредиту, так как это вполне доступно для их кошелька.

Ипотечная зарубежная практика имеет как плюсы, так и минусы. Начнем с последних. Первый, а порой и основной недостаток участники ипотеки европейских стран видят в том, что до полного погашения ипотечного кредита жилье не считается собственностью. Оно может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда заемщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплен договором. Так как эти кредиты выдаются на длительный срок, то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать свою, так сказать, личную денежную политику, доходы и расходы на долгие годы. А это требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней надежности на свои чисто физические силы. Однако в Германии и Англии это сопряжено с рядом трудностей, возникающих с требованиями иммиграционных служб. Однако на Кипре (а также в некоторых бывших социалистических странах) это гораздо проще. Там открытие ипотечного счета рассматривается в первую очередь как инвестиционное вложение в экономику страны. Прежде чем открыть счет, надо иметь первоначальную сумму и вместе с заявлением на получение ипотеки направить уведомление о вашей денежной состоятельности, об отсутствии какой-либо задолженности финансовым учреждениям. Большие трудности приносят визовые правила или всевозможные ограничения со стороны иммиграционных властей. Необходимо при этом иметь в виду, что в ряде стран вы можете купить недвижимость или взять ее в ипотеку, но проживать на ней сможете только не более 3 месяцев в году. И даже если вы полностью выплатите ипотеку, допустим в течение 10-15 лет, то жить все равно не сможете постоянно, пока приобретенная недвижимость не будет рассматриваться как основание для постоянного проживания в данной стране. Многие россияне предпочитают брать кредит за границей, в иностранных государствах. Это объясняется очень просто — там кредитный рынок развивался задолго до того, как он пришел в Россию. Поэтому культура обслуживания людей гораздо выше, более клиентоориентированная. Но самое главное — кредит выдают под более низкие проценты, чем в России. Например, если вы хотите взять ипотеку в России – для вас это будет около 14% годовых, а зарубежные банки могут выдать аналогичный займ всего под 5%. Происходит это потому, что зарубежные банки, прежде всего, с помощью ипотеки стимулируют приобретение недвижимости, в то время как российские банки пытаются максимально заработать.

 

Подготовила Юлия Кряжева


Читайте также:

Войти

Логин

Пароль


забыли пароль?

Войти при помощи